Saturday, May 28, 2022
Home Finance Analisa: Utang Evergrande tidak systemic sama sekali

Analisa: Utang Evergrande tidak systemic sama sekali

  • Utang LN Evergrande cuma USD 20 miliar, atau 6,6% dari total kewajiban konsolidasinya yang USD 302 miliar
  • Utang USD 20 miliar itu dipegang oleh puluhan bank internasional yang asetnya triliunan USD sehingga tidak akan ada masalah sistemik
  • Selebihnya adalah kepada lembaga keuangan, investor, kontraktor, supplier dll di dalam negeri dan mata uang yuan (CNY; RMB)
  • Aset fisiknya bernilai USD 220 miliar dan belum revaluasi
  • Masalah terbesar adalah kewajiban jangka pendeknya (di bawah satu tahun): USD 233,6 miliar & penyelesaian pembangunan sekitar 1,5 juta apartemen yang telah dipesan, yang sebagian telah diberi uang muka dan sebagian lainnya bahkan sudah lunas
  • Harus jual aset & lakukan restrukturisasi yang luas untuk kewajiban jangka pendek itu untuk meyakinkan para investor, pemberi uang muka, kontraktor dll
  1. Ukuran kewajiban konsolidasi Evergrande kecil sekali terhadap aset total maupun permodalan perbankan China

Jumlah aset konsolidasi grup Evergrande per akhir 2020 adalah USD 356,7 miliar (IDR 5,17 kuadriliun) atau hanya 0,67%, atau 67/10.000 dari jumlah aset perbankan China yang USD 52 triliun (IDR 754 kuadriliun) per akhir Juni 2021 (https://lijusu.com/2021/09/12/terbesar-di-dunia-modal-inti-laba-aset-perbankan-china/). Kewajibannya berjumlah USD 302 miliar dengan catatan kewajiban itu terdiri atas (i) Utang USD 66,6 miliar kepada perbankan, pemegang obligasi dan surat utang lainnya di dalam dan LN; the Financial Times memperkirakan obligasi yang dipegang oleh banyak investor LN berjumlah USD 20 miliar (https://www.ft.com/content/7ac2d661-5a63-4768-91a1-182f02b2afa5); (ii) Pajak USD 32 miliar; dan (iii) Kewajiban pembayaran lain-lain USD 203,4 miliar kepada para kontraktor, pemberi uang muka, supplier, pembeli produk-produk pengelolaan aset dll.

This image has an empty alt attribute; its file name is Evergrande-Consolidated-Balance-Sheet-2019-2020.png
Sumber: laporan Tahun 2020 Evergrande
This image has an empty alt attribute; its file name is Evergrande-not-systematic-JPMorgan-1024x717.png

2. Banyak sekali Aset Fisik Evergrande yang bernilai Tinggi di China

Aset fisiknya bernilai USD 220 miliar, berupa bangunan jadi dan setengah jadi plus land bank (tanah matang dan mentah= 2.310 hektar) (Laporan keuangan Tahun 2020 & Why China Evergrande Group Stock soars 47%; Evergrande pays interest on a debt. Investors cheer: https://www.fool.com/investing/2021/09/22/why-china-evergrande-group-stock-bounced-47-today/).

Tanah matang dan mentah itu belum dinilai ulang karena mayoritasnya sudah lama dimiliki oleh Evergrande. Sebagaimana kebiasaan para developer di China, Evergrande membeli tanah mentah secara cash (dengan uang muka dari calon pembeli dan pinjaman lewat obligasi dan surat berharga lainnya yang berjangka pendek & berbunga tinggi) dan biasanya lewat lelang terbuka. Harga tanah dan perumahan/apartemen di China selalu naik setiap tahun, antara 5%-9%.

Sumber: Laporan Tahunan 2020 Evergrande, halaman 2

3. Beda antara Masalah Evergrande dan Lehman Brothers di AS

Lehman Brothers adalah bank investasi, mencari dana dengan menjual reksa dana pasar uang yang berjangka pendek (di bawah satu tahun) dan membeli kewajiban berupa utang yang dijaminkan (CDO; sejenis kontrak sekuritas derivatif) dan obligasi kelas sampah (junk bond). Aset dasar CDO-CDO itu adalah akta gadai perumahan (hipotek), dengan nilai total nominal sekitar USD 650 miliar yang dikreditkan kepada para pembeli yang tidak layak diberi kredit (sub-prime) dengan suku bunga yang tinggi.

Beda nyata dengan Aset Fisik Evergrande: 80% pembeli produk properti Evergrande bonafid (prime) karena mereka memberi uang muka sebelum bangunan selesai dan lunas begitu bangunan selesai. Jadi, produk properti Evergrande ditunggu oleh mereka dan para calon pembeli yang lain.

Modal Lehman Brothers sendiri hanya sekitar USD 25 miliar, tetapi menjelang pailit pada 2008, modal itu habis dan Lehman Brothers menderita minus modal karena ketatnya kredit perbankan dan banyaknya investor yang menarik modal mereka dari pasar uang. Rasio modal sendiri terhadap kewajibannya naik dari 24:1 selama 2003 menjadi 31:1 menjelang akhir 2007. Lehman Brothers tidak langsung memegang perumahan yang dikreditkan atau dijaminkan. Lehman Brothers hanya memegang CDO terbitan lembaga kredit perumahan dll. Ketika para debiturnya tidak mampu bayar, krisis keuangan global mulai, harga CDO jatuh tajam dan Lehman Brothers pailit.

Catatan: Lehman Brothers adalah penyebab Krisis Keuangan Global 2008. Karena itu, the Bank for International Settlements (BIS; Bank Penyelesaian Transaksi Perbankan Internasional) menaikkan rasio wajib modal inti terhadap aset tertimbang menurut risiko (ATMR, RBC) dari 4,5% menjadi 7% plus buffer (penyangga) 3,5% dan CAR total minimum 12,9% (gabungan modal Tier 1 + Tier 2) dengan modal Tier 2 minimum 2% terhadap ATMR.

Sumber: www.bis.org: A History of Minimum Risk-based Capital Requirements

4. Utang Evergrande amat kecil bagi Sektor Keuangan (Perbankan, Dana Pensiun & Perusahaan Sekuritas) China dan Dunia

Aset sektor keuangan China (perbankan, dana pensiun & perusahaan sekuritas) per akhir Juni 2021 berjumlah USD 57,56 triliun, atau USD 57.560 miliar, dan utang Evergrande kepada sektor keuangan China maupun investor LN berjumlah sekitar USD 66,6 miliar, jadi hanya 115/100.000 (0,115%) dari aset sektor keuangan China, yang tidak mencakup pasar modal (gabungan pasar saham & pasar uang). Selain itu, USD 20 miliar dari utang itu berupa obligasi yang dipegang oleh para investor LN.

5. Masalah terbesar Evergrande ada di China (domestik).

Kewajiban LN-nya yang USD 20 miliar hanya 6,6% dari jumlah kewajiban konsolidasinya yang USD 302 miliar.

6. Aset konsolidasi Evergrande yang USD 352 miliar hanya bernilai sekitar 11% dari nilai aset 100 pengembang properti terbesar China yang bernilai sekitar USD 3,3 triliun.

7. Di bawah Evergrande, ada tiga besar developer: Country Garden (aset per akhir 2020: USD 310 miliar), China Vanke (USD 248,4 miliar; BUMD Shenzhen) dan Greenland Holdings (USD 215 miliar; BUMD Shanghai), yang aset gabungannya sekitar USD 773,4 miliar per akhir 2020.

Sumber: Laporan keuangan Masing-masing per akhir 2020

8. Jumlah utang/pinjaman Evergrande (USD 66,6 miliar) teramat kecil terhadap Aset Gabungan Sektor Keuangan plus Pasar Obligasi China (USD 74,56 triliun)

Gabungan jumlah aset sektor keuangan (USD 57,56 triliun) plus nilai pasar obligasi China (USD 17 triliun) adalah USD 74,56 triliun, atau USD 74.560 miliar.

9. Kelemahan Evergrande:

9.1 Ekuitas konsolidasi hanya USD 54,7 miliar per akhir 2020, atau cuma 15,3% dari total aset USD 356,7 miliar. Untuk mengimbangi kewajiban yang besar itu, Evergrande melakukan pre-marketing, penerimaan uang muka dan cicilan sampai properti yang bersangkutan selesai dan siap huni, penjualan produk-produk pengelolaan kekayaan dsb.

This image has an empty alt attribute; its file name is Evergrande-Kewajiban-vs-Ekuitas-Konsolidasi-2020-1024x595.png
This image has an empty alt attribute; its file name is Evergrande-Consolidated-Balance-Sheet-2019-2020.png

9.2 Secara non-konsolidasi, ekuitas Evergrande sudah minus USD 20 miliar per akhir 2019, walaupun membaik menjadi sekitar plus USD 18 miliar per akhir 2020, atau 5,07% dari jumlah aset yang USD 313,3 miliar.

9.3 Evergrande terbiasa memberikan bunga yang tinggi (7%-20% per tahun) kepada para pembeli obligasi maupun surat berharga lainnya. Evergrande menerbitkan banyak commercial paper yang berjangka pendek (di bawah satu tahun).

10. Penolong Potensial untuk Evergrande

10.1 Banyak partner minoritas di proyek-proyek besar di China dan LN. Mereka adalah penolong terdepan dengan membeli saham-saham Evergrande di proyek-proyek kerja sama atau patungan mereka.

Contoh: Evergrande New Energy Vehicle Group (ENEH) & Evergrande Property Services Group (EPS) sebagai Perusahaan Anak yang Besar dengan Potensi Dijual Cash dan mendapatkan Miliaran USD

Pada awal Januari 2021, ENEH bernilai pasar USD 24 miliar & EPS USD 20 miliar.

11. Kesimpulan

Para mitra besar Evergrande berpotensi takeover saham Evergrande di proyek-proyek kongsi mereka. Cukup bagi Evergrande menggalang dana cash USD 25 miliar untuk meyakinkan para investor dll bahwa Evergrande akan mampu memenuhi kewajibannya.

Selain itu, para Pemda 354 kota, terutama yang makmur, misalnya Beijing, Shenzhen, Shanghai dll, di seluruh China tempat Evergrande punya ratusan proyek berpotensi membeli atau takoever proyek-proyek Evergrande di daerah masing-masing.

Contoh:

9.1 Pemda Shenzhen, lokasi kantor pusat Evergrande, punya 33,4% di China Vanke, developer nomor 3 di China yang asetnya USD 248,4 miliar per akhir 2020 dan bernilai pasar USD 35 miliar per 24 September 2021. Pemda Shenzhen, yang merupakan Pemda kota tingkat satu (Tier 1) terkaya nomor 3 di China setelah Beijing dan Shanghai, juga punya Shenzhen SASAC (Pengelola & Pengawas ratusan BUMD Shenzhen) dengan aset USD 632 miliar IDR 9,164 kuadriliun), atau sekitar 1,09 X aset gabungan BUMN se-Indonesia (IDR 8,4 kuadriliun) per akhir 2020 saja.

9.2 Pemda Provinsi Sichuan, tempat Evergrande punya banyak proyek yang bernilai miliaran USD, adalah pemilik Sichuan SASAC dengan aset USD 2,38 triliun (IDR 33,88 kuadriliun)(https://equalocean.com/briefing/20210918230080335) per akhir Juli 2021, atau sekitar 4 X aset gabungan BUMN Indonesia per akhir 2020 (IDR 8,4 kuadriliun).

Silakan baca juga: (i) Belajar Bisnis Properti dari BUMN Gajah China: Greenland Group, Shanghai: https://www.kompasiana.com/tjansietek/5c04f64243322f09d2666c55/belajar-bisnis-dari-bumd-china-greenland-holdings-shanghai?page=all&page_images=1; dan (ii) Sejarah dan Keadaan Bisnis Properti di China: https://www.kompasiana.com/tjansietek/5c0b525843322f23b4249e32/sejarah-dan-keadaan-bisnis-properti-di-china.

Tjan Sie Tekhttp://www.tjansietek.com/translation.html
A former licensed stock market analyst and investment advisor with 20+ years experience with M.Sc. in Finance from Leicester University; now a Chinese, US and Indonesian macroeconomic and financial analyst, CEO of Center for New Indonesia (CEFNI).

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Most Popular

Tamanu Supreme oil, the organic herbal killer of skin diseases and wounds

Famous for its so many health benefits, tamanu trees (Calophyllum inophyllum) grow in Indonesia and other southeast Asian countries and the Indian...

White Cardamom Prime from Indonesia

Famous worldwide for its five fragrances and various health benefits, Indonesian white cardamom grows around the country. We export it and many...

Food-grade Desiccated Coconuts from Indonesia

We are an exporter of fine and extra-fine granulated, halal & kosher-certified grade food-grade desiccated coconuts from Indonesia, Southeast Asia, to Europe,...

Analisa: Utang Evergrande tidak systemic sama sekali

Utang LN Evergrande cuma USD 20 miliar, atau 6,6% dari total kewajiban konsolidasinya yang USD 302 miliarUtang USD 20 miliar itu dipegang...

Recent Comments